Fideicomisos Inmobiliarios: Garantía y seguridad de inversión

Por: Lic. Julio César Concepción Rodríguez, MBA.,
Mail:jcconcepcion@yahoo.com

¿Qué es Fideicomiso?

En un acto jurídico por medio del cual una persona física o jurídica legalmente facultada, que se denomina Fideicomitente transfiere bienes o derechos a un patrimonio autónomo administrado por un Fiduciario para que éste los emplee de forma prudente y diligente en la consecución de fines lícitos y predeterminados en un contrato, a favor del mismo Fideicomitente o de un tercero llamado Fideicomisario.

Diagrama ilustrativo

Es un negocio altamente sofisticado y eficiente, y tiene la capacidad de adaptarse a las necesidades y objetivos de quien lo solicita, guardando siempre, como propósito principal la protección de los bienes y derechos que le han sido encomendados. Creado mediante la Ley No.189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso del 16 de julio de 2011, rige la figura, previéndose exenciones fiscales, y tratamientos particulares para cada tipo establecido. Otras disposiciones complementarias se han puesto en vigor a través de normativas que se han emitido al efecto. Luego de años de espera e intentos fallidos. Nace en el marco de esa Ley como una de las figuras jurídicas necesarias para el desarrollo del mercado hipotecario, financiero y de valores, aunque su utilidad trasciende estos aspectos y podrá ser empleada para múltiples fines.

Esta Ley 189-11 tiene las características de que en algunos círculos se le ha considerado una ley carruaje, es decir, una pieza legislativa que recoge temas de desigual naturaleza y los engloba en una sola normativa para agilizar y viabilizar su aprobación conjunta, aún cuando se encuentre integrada por elementos que no presenten la suficiente afinidad para conformar un sólo combinado. Es válido referir que serios esfuerzos se habían hecho antes para introducir la figura del fideicomiso en la legislación dominicana.

El Proyecto de Ley sobre Fideicomisos en la Rep. Dominicana data del año 1969, mediante plan elaborado por una comisión de Juristas designada por el Dr. Joaquín Balaguer, mismo que nunca llegó a remitirse al Congreso, una segunda intención del Proyecto de Ley sobre Fideicomiso, fue sometido por el Dr. Salvador Jorge Blanco en 1983; así como los mas recientes proyectos sometidos y reintroducidos en varias ocasiones por el Ex Congresista Pelegrín Castillo.

Los orígenes de esta figura y/o el concepto de fiducia existía desde los tiempos de los faraones egipcios, la antigua Grecia y luego en el derecho romano.  La Fiducia es el origen del concepto anglosajón del “trust”, aunque se diferencian. No fue incluido en el Código Civil Francés hasta hace muy poco que se introdujo este concepto en dicho Código debido a una gran resistencia y prejuicio contra la figura lo, que provocó  la demora no tan sólo de su inserción sino que se creó de manera muy limitada en Francia, país de origen de nuestra legislación y con mucho cuidado de que se pudiera establecer una transparencia fiscal total para vencer el temor de su utilización como mecanismo de evasión fiscal. 

Las acciones de los fideicomisos inmobiliarios ofrecen una forma de invertir indirectamente en bienes raíces, sin la necesidad de identificar las propiedades que estarán en la cartera, ni de conseguir el dinero para comprarlas, ni de asegurarse que la cartera está diversificada. Funcionan como  un contrato en virtud del cual una o más personas llamadas fideicomitentes, ceden dinero o derechos presentes y futuros de su propiedad a una persona jurídica denominada fiduciaria, que tiene por objetivo la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario, o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto.

Cada fideicomiso tiene un equipo gerencial que compra y administra las propiedades del mismo y distribuye los ingresos a los fideicomitentes. Los fideicomisos cobran alquileres de las propiedades; así mismo, obtienen ganancias cuando venden propiedades cuyo valor ha aumentado. Se debe tener en cuenta que al momento de la creación del fideicomiso, ninguna de las partes es propietaria del bien objeto. Los activos del fideicomiso son independientes y no se mezclan con el patrimonio del desarrollador, constructor, inversor y de la fiduciaria, sino que conforman un patrimonio autónomo. Dicho patrimonio se encuentra protegido de embargos, juicios o reclamos. Por eso, la inversión en fideicomisos de inversión inmobiliaria suele ser confiable, ya que es un dispositivo de protección comercial, jurídica y de administración. 

Este es un negocio en el que pueden existir inversionistas que aportan el inmueble, otros que aportan el capital para el desarrollo del proyecto y otros que pueden aportar el capital para comprar un inmueble y desarrollar el proyecto. Los inversionistas pueden invertir indirectamente en los fideicomisos a través de fondos de inversión. Es administrado por una fiduciaria elegida por los inversores. La fiduciaria recibe los bienes y fondos por cuenta del fideicomiso y los mantiene en todo momento separado de su propio patrimonio. Por lo general, el fiduciario no es el que se encarga del desarrollo del proyecto, sino de contratar a quienes indiquen los inversores para luego hacer los pagos a medida que avanza la ejecución del proyecto.

El alcance de dicho negocio se establece de manera minuciosa en el contrato de fideicomiso y no puede ser modificado si los inversores no están de acuerdo. Además, tienen un comité de inversión conformado por expertos, garantizando así que los inmuebles vinculados al fideicomiso cumplan con las condiciones necesarias para generar la valorización, renta y atractivo comercial. En los fideicomisos, los inversionistas buscan que sus inversiones se destinen a la construcción de un proyecto acordado y que el resultado financiero de su comercialización se distribuya entre ellos. Por eso, un aspecto importante es garantizar que no existan desvíos de fondos en ningún momento de la inversión.

La estructura del fideicomiso es ideal porque brinda confianza y seguridad a todas las partes, los fideicomisos de inversión inmobiliaria se han consolidado como una opción estable y rentable. Según la experiencia que hemos consultado, la ventaja del fideicomiso de inversión inmobiliaria es que genera beneficios por la valorización constante de la propiedad raíz nacional, y en caso de requerirse liquidez, los inmuebles son fácilmente transados por sus calidades. El auge de la construcción en el país ha hecho que varios propietarios vean al fideicomiso de inversión inmobiliaria como una alternativa rentable y un mecanismo que otorga transparencia a la custodia y administración de recursos líquidos que en cierto momento deberán ser transmitidos a terceras personas.

Se pueden señalar como ventajas para el cliente que el producto generalmente es administrado por un Banco seguro, de confianza, rentable y con solidez financiera. Amplia cobertura a nivel nacional, ofreciéndole en su administración la estabilidad del Fiduciario. Los fines pueden ser de cualquier naturaleza y de acuerdo a la voluntad del Fideicomitente, siempre y cuando sean lícitos y posibles. Disponibilidad de los recursos, asegurando una correcta aplicación de los fondos invertidos. Rapidez y puntualidad en los desembolsos contemplados. Transparencia en el control, administración profesional e integral de los bienes, con información oportuna y veraz respecto al manejo de los mismos.

Esta figura históricamente famosa por sus múltiples referencias de resultados positivos comprobados  a través del tiempo, como garante de exactitud, confianza, trasparencia y seguridad razonable del patrimonio invertido, es relativamente nueva en el campo financiero dominicano, pero nos atrevemos a predecir que por la confianza del instrumento, el interés manifestado por los sectores con capacidad para invertir y a juzgar por las muestras de crecimiento acelerado, muy pronto será necesario modificar la ley (Marco Legal) y separar el fideicomiso de la  Ley Desarrollo del Mercado Hipotecario, por sus características intrínsecas muy particulares.